【首購族買房子流程全攻略60大步驟】1~5: 需求評估與注意事項篇

by Mr. House
首購族買房流程

–本系列全文有七篇文章(7大階段&60大步驟),本篇為,階段一: 自我財務與需求評估。(含ptt整理)

買房可以說是人生當中的大事之一,也是非常重要且扎實的投資之一,做好最全面的事前準備與功課是最基本必須的,那麼對於第一次買房的首購族來說,我想肯定是一個頭兩個大,因為市面上房屋百百種,座落的地區、地段、環境又都各不相同,到底要如何依照自己的條件與需求找出最適合自己的房子呢? 該從哪裡下手? 還有該去哪裡找房子、如何看房子,乃至於後續的怎麼議價、成交注意事項等等這些首購族新手買房子流程上的難題。

不必擔心今天Mr. House除了來幫首購族整理一下買房子流程要注意的重要事項之外,也會跟大家分享一下如何依照自身的條件與需求找到最適合自己的房子並且以冷靜理性的觀點自我評估、看屋、選屋、議價等等內容,希望有購屋意願者就算第一次買房子也會比「人云亦云」「衝動喊價」的其他首購購屋者更有機會買到好房子!

那話不多,我們就直接開始吧! 在文章開始前先與大家說明下關於這個首購族買房子流程全指南系列,主要有七大階段,也就是7篇文章,以下為七大階段介紹:

  • 首購族買房流程 階段一【需求評估篇】自我財務與需求評估(此篇為步驟1~5)
  • ✅首購族買房流程 階段二【房屋類型篇】了解房子類型與找房管道/挑選建商&房仲與相關注意事項(此篇為步驟6~12)
  • ✅首購族買房流程 階段三【看房技巧篇】看房子注意事項技巧與不動產書明書等相關認識
  • ✅首購族買房流程 階段四【估價議價篇】弄懂估價/出價/議價秘訣
  • ✅首購族買房流程 階段五【簽約過戶篇】簽訂買賣契約
  • ✅首購族買房流程 階段六【房屋貸款篇】弄懂房貸與爭取優惠利率
  • ✅首購族買房流程 階段七【點交房屋篇】點交房子與驗屋技巧

首購族買房子流程 階段一: 需求與財務評估🎯

買房子是「需求」與「預算」的平衡。同樣是預算有限,有些人不介意房子空間小,也要交通方便。有些人家庭人數多,就寧可選擇地點較遠、但坪數較大的房子。 本階段重點在於分享購屋者要如何分析自身與家庭需求條件,接著評估各種選擇的優先順序,配合完整評估自身的財務能力,就可以有效率、有目標地找到合適的理想房子!

買房子流程步驟1: 掌握四大選屋重點,找出理想房子

挑選房子時,最主要就是先以「價格」「地段」「生活機能」「房屋本身狀況」四項重點加以評估。由於每個人的財務能力和生活機能需求不同,不同人對選屋的重點優先順序也有差別。

價格:  反應各種條件高低

買房子價格條件

地段: 地段越好價格越高、好地段能保值或增值

買房子地段
圖片來源: https://journey.tw/go-xinyi/

✔ 生活機能: 不同機能價格有別,機能豐富價格越高

買房子生活機能

✔ 房屋狀況: 房屋越舊價格越低、條件愈好價格越高

買房子房屋狀況
圖片來源: Pixabay.com

4大選屋重點說明:

Point 01: 房屋價格範圍限制

對於一般人,房屋價格幾乎決定該買什麼房子?能買什麼房子?的關鍵。同樣的價格在不同地區能買到的房子品質、大小都會有所差別。簡單來說,價格帶越寬,選擇越多; 反之價格帶越窄,選擇也越少。

全新大樓: 當預算有1500萬左右,全新大樓到中古公寓都可以列入考慮。

全新大樓

大樓: 一般指12樓以上含有電梯的大樓統稱大樓,依法需要有設立電梯,且大部份配有警衛、健身房、游泳池等多樣公共設施。

中古華廈: 當預算有800萬,可能選擇就大概是中古電梯華廈大樓。

買房子中古華廈

指7樓以上、11樓以下大樓,依法必須設置電梯的建築物,一般都稱為電梯華廈

老舊公寓: 當預算只有500萬,可能選擇就只有中古老舊且沒有電梯的公寓。

買房子老舊公寓

指6樓以下的建築物皆列入公寓的範圍內,並且沒有包含電梯的公寓住宅。

Point 02: 選出適合自己的地段

投資房地產的黃金法則就是「地段地段地段!」地段對房子未來能否保值、抗跌的影響非常大。對以投資為目的投資者,地段當然是首要考量。但對自助者來說,在預算內能齊備各項必須生活機能的地段才是真正適合自己的好地段。

  • 蛋黃區: 地段最好、價格最高的精華區。
  • 蛋白區: 環境條件略遜於精華區的鄰近地區。
  • 蛋殼區: 環境、交通條件較差的外圍地區。若房市下跌,則跌幅最深。
買房子地段選擇

投資取向: 蛋黃區爛房子 > 蛋白、蛋殼區好房子

自住取向: 蛋白、蛋殼區好房子> 蛋黃區爛房子

Point 03: 那些機能是你的生活必需品

周遭生活圈的機能是否良好,決定往後購屋者的生活是否方便。當價格有限,你大概不能期望買在具備所有生活機能的地點,決定在此地房子前,購屋者可多到當地走走,確實了解該地的生活機能。

💡步行15分鐘內=購屋者的生活圈

六大機能注意事項:

買房子食衣住行育樂條件
  • 食:外食是否便利、附近是否有大型超市或傳統市場
  • 衣:附近是否有百貨、商場以及洗衣店、藥妝店等商家
  • 住:是否臨近父母家、房屋本身條件是否恰如所需
  • 行:附近是否有捷運、公車站或足夠停車位可出租
  • 育:走路距離內是否就有幼稚園、國中小等
  • 樂:附近是否有公園、電影院、圖書館等休憩空間

Point 04: 我適合買怎樣的房子?

該買大還是買小房子? 有電梯還是無電梯?是自住還是開店?購屋者在鎖定目標時,必須先思考清楚各種房屋條件對自己的優先順序,排出非具備哪些條件不可,又哪些條件又可以視預算高低予以忽視或妥協。(依據上述食衣住行育樂條件考量)

  • Top 1: 非具備不可
  • Top 2: 有也很不錯
  • Top 3: 沒有也沒差
買房子流程

買房子流程步驟2: 自我財務評估,我買得起哪種價格帶房子?

那麼在這個步驟就是要評估自己買得起哪種房子?以投資的角度來看,房價只有相對地貴或便宜,沒有絕對高或低,但對於收入增長有限的購屋者來說,購屋預算通常只有可負擔與無法負擔。因此,決定理想房型時,買方必須西概算出可負擔的價格帶到底在哪裡。

評估購屋財力的3種方式

分享3種方式之前,先理解一下購屋財力的基本概念:

💡 購屋財力=自備款+房屋貸款

  • 自備款=購屋基金 – 裝修款 – 生活急難金
  • 房屋貸款=房貸期限通常為20年或30年

評估方式1: 根據每月固定收入設定房貸負擔

每月的固定收入是衡量房貸負擔的重要指標,通常可占家庭月收入的三成左右,或視月收入高低調整所占比例。萬一每月還款能力有限,但又想購買總價較高的房屋,則寧可拉長還款年限,也不要過度加重每月財務負擔。

舉例: 艾迪夫婦雙方薪水每月總計12萬元左右,預估還會工作25年。每月可撥3成收入支付房貸,即3.6萬元(12萬X0.3)。以一般現行利率2%到房貸試算網站估算,得出可接受的貸款總金額為:

  • 當還款期限20年 > 可貸款金額 約712萬
  • 當還款期限30年 > 可貸款金額 約974萬

上述注意:

  • 注意1: 上述房貸可落在712萬到974萬間,但不應超過此金額。並以20年貸款金額為優先選項。(*銀行跟房仲大多都有試算功能,如第一銀行可由貸款總價與每月負擔來雙向試算。
  • 注意2: 設定貸款年限與負擔比例時,應將此期間失業、利率調高等不利因素一併納入考量

評估方式2: 根據自備款限制房屋總價上限

買賣房屋時,買方需必須自行準備好總價的三成左右,直接支付給賣方。因此從買方手頭的自備款金額就能反推出買方所能購買的房屋總價上限。以此法推估時,若尚未確定能否順利獲得父母親或長輩金援的部分,則應從自備款中扣除,以免估出一個遠超過自己能力的購屋價格。

購屋總價上限

  • =自備款/0.3
  • =自備款+房貸負擔上限
  • (取兩個金額較小者為總價上限)

舉例: 艾迪夫妻的購屋基金裡有雙方父母的金援的200萬 ,和兩人積蓄的200萬 ,總共400萬可以做為自備款,則他們的購屋價上限應為: 購屋總價上限 =400萬/0.3 約1333萬 或 =400萬+712萬 約1112萬(取兩個金額較小者1112萬為總價上限)

評估方式3: 根據家庭年收入評估購屋財力

除了從月薪評估購屋財力外,也可從房屋總價除以家庭年收入得出「房價所得比」,來估計自己不同房價下的購屋負擔輕重。比值越高則負擔越重,支付房價的能力越低,比值越低則購屋者越有辦法負擔。

  • 房屋總價/家庭年收入(個人房價所得比)  > 6  負擔較重,容易因此影響人生規劃
  • 房屋總價/家庭年收入(個人房價所得比)  > 3~6  負擔合理
  • 房屋總價/家庭年收入(個人房價所得比)  > 3  負擔較重,但可能房屋選擇較有限

買房子流程步驟3: 如何決定適合自己的理想房子?

有些人買房子是「先求有,再求好」; 有些人則希望「一次到位」,直接滿足大部分需求。購屋者應該先釐清自己屬於並適合哪一種房子類型,確實地從多元的層面來評估。

思考一: 從換屋意願分析購屋類型

不打算換屋 > 一次到位

當家庭結構成員穩定,目前狀態預算充足,並希望長期定居者,可以考慮直接鎖定合適地點購屋。屬於長期持有購屋者,較不會受短期房價影響,可耐心尋找挑選最適合的房子,若房子條件很好,即便價格稍高也仍可考慮。(👉 適合對象: 家庭成員人數穩定、工作地點與生活圈也已固定下來者。)

一定會換屋或另購新屋 > 以小換大

假設居住人數尚未穩定,且預算有限,購屋者又不願繳租金替房東養房時,可考慮「先求有,再求好」。購屋增值潛力稍高的小屋自住,等到家庭成員增加,房屋真的不夠住再以房換房,改買較大的房子。(👉 適合對象:單身但有計劃結婚者、已婚但計畫生兒育女或孩子還小,不需獨立房間者。)

希望換屋,但不是近期必須 > 以遠換近型

當居住人數較多,無法遷就小屋,但預算有限,可考慮選住通勤時間較長的市郊居住。通常此處的每坪平均單價較低,同樣金額能買到較大的房子,未來再視經濟情況決定是否需往市中心搬遷。(👉 適合對象: 目前空間夠住,但因居住地點離上班地點較遠,或已有目標地區仍希望換屋者。)

以脫手換屋為主要目的 > 投資獲利型

買房子不見得全是為了自住,也希望是基於投資效益,買進後希望能快速脫手,賺取一買一賣間的差額。便宜、好脫手是此類購屋者的優先考量,可選擇地段好、屋況較差但價格低的屋子。(👉適合對象: 非以自助或出租為目的的投資客,或重視往後獲利甚於當下方便舒適的購屋者。

思考二: 從需求條件評估理想房子

✔ 評估方式1: 根據生活機能做選擇

對於打算自住的購屋者來說,必須先考量購屋地點是否具備符合自身需求的生活機能。購屋者可以依全家人需求的急迫度來決定生活機能的優先順序,並根據購屋者交通方式與交通路線來決定適合的購屋地區。

A 分析家庭成員的生活機能需求

考量生活機能應從全家人的需求出發思考,找出大家都必須且重要的日常生活需求,再排出機能優先順序,哪些重要哪些沒有生活會非常不方便。

👨‍💼 上班族需求考量優先順序:

  • 交通方便(必須性5顆星): 通勤40分鐘內,附近有捷運、公車站、停車方便。
  • 外食方便(必須性4顆星): 有超商、早餐點與小吃店。
  • 娛樂設施(必要性1顆性): 如有運動中心、健身房、公園等

🧍‍♀ 主婦需求考量優先順序:

  • 採買考量(必須性5顆星): 走路可以到達超市、市場、量販店。方便採買生鮮時蔬與生活用品。
  • 生活家事考量(必須性3顆星): 走路距離內有洗衣店、藥妝店及五金行等商家,可解決生活疑難。
  • 生活雜事考量(必須性3顆星): 附近有銀行、郵局、超商等設施。

👩‍👧‍👦 學童需求考量優先順序:

  • 交通考量(必須性3顆星):走路距離內就有高中、國中、國小及圖書館,方便孩子上課、學習、查資料。
  • 治安考量(必須性4顆星):周遭地區治安良好。
  • 學習考量(必須性3顆星):附近有品質優良的補習班或安親班。

🤶 老人需求考量優先順序:

👼 幼兒需求考量優先順序:

⛹ 休閒運動與藝文休閒考量優先順序:

B 從生活圈決定購屋地點

尋找合適的購屋地點應該以自己日常生活最主要的生活圈為核心,逐步向外推衍,再依照生活機能與預算考量找出最合適購屋地點。

Step 01: 從通勤路線找出適合地區

選擇居住地點時,首先該規劃交通路線,計算通勤時間是否能負擔。單程通勤時間在40分鐘以內是一般人比較能接受的。當購屋預算有限,也可考慮通勤時間長,但房價較低的地區。不過,如果單程通勤就需要花費超過一個小時,長期下來對生活品質也是不小的負擔,應該要審慎考慮。

情況甲: 小蘇在A地工作,妻子小雪在E地工作,計劃明年生小孩。

  1. 選擇在工作地點中間C、D地購屋。
  2. 在工作的A或E地購屋。
  3. 若以上地點都找不到合適房屋,可以稍遠的B、F地也都能納入考量。

情況乙: 同樣在A地工作的小汪,目前單身。

  1. 選應以A地為首選。
  2. 鄰近的B、C、G地也都很適合。
  3. 如果需擴大尋屋範圍,較外圍的H地也不妨找找有無適合的物件。

Step 02: 篩選具備生活機能的適合地點

按照平日通勤路線找出適合購屋的地區後,可再檢視這些地區是否具備所需的生活機能,進一步篩選排序出適合的購屋地點。等到真正要看屋時,才會知道要從何找起,和自己到底有哪些選擇。

舉例:顧及通勤時間,小蘇夫妻選擇BCD三區的生活機能,從中確認接下來的看屋目標。他們先列出自己所需的生活機能,再跟這三區條件分別比較。

生活機能需求:

  • 交通方便
  • 附近有好的托嬰中心
  • 學區程度中上
  • 各種商店、市場林立
  • 戶外環境優美

B地的生活機能

  • 所需通勤時間較長
  • 有不少適合的學校
  • 生活機能豐富

C地的生活機能

  • 所需通勤時間較短
  • 有不少適合的學校
  • 生活機能豐富
  • 附近有親山步道

D地的生活機能

  • 所需通勤時間較短
  • 有不少適合的學校
  • 生活機能豐富
  • 附近有親山步道

> 在綜合評估之後小蘇夫妻認為D區最符合他們需求,決定可先以D區做為購屋地點的首選。

✔ 評估方式2:找出適合地段

地段條件會由好到壞呈現不同特徵,但即便是好地段不見得就能齊備所有優質條件,也不見得壞地段就一無是處,購屋者可就各種地段類型,仔細分辨其優缺點,才能依據自己需求找出適合地段。

四大地段條件:

01交通是否方便: 大多數都市裡的優質地段幾乎都是交通要道。那麼多數大眾運輸不便且遠離高速公路等地段,相對的也是造成地段價值較低的因素之一。這幾年捷運宅的話題越炒越熱,該地是否鄰近捷運站也為判斷地段優劣的標準之一。

  • 優: 各類交通運輸交會處、靠近捷運或火車站
  • 劣: 交通諸多不便
首購族買房子流程

02 學區是否優良: 學區是決定地段好壞的重要關鍵,區內如有公立的明星學校,幾乎都可以成為房價節節攀升的保證。所以,同樣是居住為目的的購屋,若房子所在學區不佳,即便房子條件再好,很多父母還是很容易縮手不買。

  • 優: 升學率高、師資優良
  • 劣: 風評與學生素質較差
學區是否優良

03 開發程度是否完備: 相較於產業沒落的老舊市區來說,商業或行政中心多半開發完善,享有多項大型公共設施,市容整齊,因此地段較好。新的重劃區雖然街郭整齊方正,但生活機能上不完備,未來整體房地產價格漲跌,仍須看後續發展成敗而定。

  • 優: 商業、行政中心
  • 中: 老舊市區、重劃區
  • 劣: 開發低落的鄉鎮
周圍開發程度是否完備

04 環境素質高低: 某些地區由於居民素質高、具備特殊的社區風貌,變成人見人愛的好地段。相對地,即便交通尚可,但若此地的環境雜亂,居住分子複雜,再加上治安不佳,住宅價格仍然可能有限,並隨敗壞程度,日漸下跌。

  • 優: 居民素質高、治安良好
  • 劣: 環境髒亂、治安不佳
環境素質高低

我真的需要好地段嗎?

🟦 自助需求≠投資需求

當購屋者的目的在於投資增值的話,應以此地當前與未來的發展條件是否良好為主要考量,不需顧慮這間房子是否真的適合居住。相對地,若是要居住,就該滿足全家生活所需為主,增值幅度反而是次要考量。

自住需求投資需求
主要效益長期居住VS.短期脫手或出租
需求效益以自身需求出發VS.以大多數人的共通需求為主
性質消費重於投資VS.投資重於消費

🟦 挑選必需條件,而非最好條件

有些普通地段,不見得什麼環境都沒有,只是該項目跟好地段比相較遜色。例如: 明星學校與普通國中小的差距等。但很多必須嚴建的不足之處,都可以靠人力因素補足,而不是花大筆錢買到許多自己用不到的條件。

必需條件改善方式
1. 子女通勤>1. 可寄籍到好學區或輔導子女課業
2. 通勤時間>2. 選擇自行開車或提早出門
3. 戶外環境>3. 選擇改在週末出遠門踏青
4. 離商圈近,採買方便>4. 一次採買較大量生活用品

🟦 擺脫門牌迷思,房價會少一點

有時相鄰的兩條路會因彼此的門牌、路名不同,房價就相說甚遠。投資保值時,就會需要追求這些所謂的「燙金門牌」,才能保證這間房子的與眾不同。但當自住想節省預算時,則不妨擺脫門牌迷思,選擇周遭的一般門牌,既有同樣的生活機能,價格也會較實惠。

🟦 到捷運起訖點撿便宜

同樣都是位在捷運線上,位於黃金地段或轉運點捷運站附近的房價,會遠比捷運起訖點的房價要貴。如果只是需要利用單一捷運通勤,可選擇開黃金地段的捷運附近,或是直接到捷運起訖點附近找房子。雖然,交通時間可能較長一點,但房屋價格相對會划算很多。(起訖指: 起點與終點)

✔ 評估方式3: 依家庭成員結構結定房間數和房子類型

測驗看看你需要幾個分間? (內容待補)

買房子流程步驟4: 鎖定購屋區域,查地段行情

設定出適合的房屋條件後,便要調查這些適合地區的房屋行情是否符合預算,或是落在預算內的購屋區域有哪些。購屋者需學會善用各種房屋價格網站,列出同時符合預算與需求的尋屋地點。

👉 點此進入 不動產交易實價查詢服務網

Step 01:進入網頁,選擇買賣查詢

不動產交易實價查詢

Step 02: 輸入有意願購買的地區(下方會有個別的成交價格等等相關訊息)

不動產交易實價查詢

Step 03: 點選交易明細進一步了解住宅資訊

不動產交易實價查詢

買房子流程步驟5: 製作你的「購屋條件」評估表

家庭成員分析

🟠 家庭構成

  • 🔲 單身貴族
  • 🔲 兩人小家庭
  • 🔲 親子家庭,共___幾人。小孩___歲 & ___歲。
  • 🔲 三代同堂,共___幾人。雙親___歲 & ___歲。/小孩___歲 & ___歲。

家庭的生活型態

🟠 不同成員所需的生活機能

  • 雙親A: 上班(___時___分) ,下班(___時___分)。
  • 工作地點為:(_______________),通勤方式:(_______________)。
  • 通勤時間的忍受上限為(_____)分,轉乘(_____)回。
  • 平日興趣:_______________________________________。

  • 雙親B: 上班(___時___分) ,下班(___時___分)。
  • 工作地點為:(_______________),通勤方式:(_______________)。
  • 通勤時間的忍受上限為(_____)分,轉乘(_____)回。
  • 平日興趣:_______________________________________。

  • 小孩: 上學(___時___分) ,下學(___時___分)。
  • 學校地點為:(_______________),通勤方式:(_______________)。
  • 通勤時間的忍受上限為(_____)分,轉乘(_____)回。
  • 平日興趣:_______________________________________。

目前家庭經濟狀況

🔲 日常家庭開支(_______________)萬元。

每月儲蓄

  • 🔲 教育基金,每月(______________)元。
  • 🔲 保險基金,每月(______________)元。
  • 🔲 購屋基金,每月(______________)元。
  • 🔲 定期儲蓄,每月(______________)元。

預算預估

  • 🔲 自備款(_______________)萬元。
  • 🔲 每月房貸負擔(_______________)元。
  • 🔲 希望購買價格(_______________)萬元。

購屋條件分析

🟠 主要購屋目的

  • 🔲 自住
  • 🔲 投資

🟠 換屋意願

  • 🔲 不特別打算換屋
  • 🔲 一定會換屋(◽以小換大/◽以遠換近)

🟠 環境類型

  • 🔲 喜歡熱鬧的都市生活
  • 🔲 喜歡安靜開闊,遠離都市煩囂
  • 🔲 喜歡有個性特色的生活圈

🟠 地段選擇

  • 🔲 捷運(______)線沿線,以(______)站優先。
  • 🔲 火車站(______)站內,以(______)站優先。
  • 🔲 同行政區或鄰近行政區,以(______)站優先。

房屋所需條件

  • 🔲 主臥室
  • 🔲 子女房間(______)間
  • 🔲 孝親房(______)站
  • 🔲 書房
  • 🔲 浴室(______)間
  • 🔲 廚房
  • 🔲 客廳
  • 🔲 飯廳
  • 🔲 前陽台
  • 🔲 後陽台
  • 🔲 其他:(___________)

以上需求共計: (______)房,(______)廳,(______)衛。


-本篇內容結束-

(以上資料內容來源: 第一次買對房子就上手 / 圖解房子這樣買,完全解答購屋108問 )

👇下篇內容:

首購族買房子流程攻略全指南: 七大階段流程&60大步驟注意事項一次掌握!【階段二: 了解房子類型與找房管道與相關注意事項】

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